“五代宅”规划出炉 南京将打造首批全抬板社区

近日，有市民在燕子矶一处工地围挡上看到“抬板科技洋房”的广告字样。何为“抬板房”？原来，这正是“五代宅”。简单来说，这种住宅将小区地面整体抬高，把车库放在地面层，上方打造纯步行景观。燕子矶NO.2026G18地块和雨花台区NO.2026G25地块，均为南京首批全抬板社区。随着地块规划陆续出炉，南京商品房品质有望再向前跃升一步。

抬板社区

打造“阳光车库+纯步行景观”居住新形态

9月3日，记者在南京市规划和自然资源局公示信息中看到，燕子矶NO.2026G18地块拟建总建筑面积约2.97万平方米，其中：盖板地坪以上建筑面积约1.87万平方米，功能为住宅；盖板地坪以下地面层建筑面积约0.91万平方米，功能为车库及相关配套用房；地下室建筑面积约0.19万平方米，功能为人防地下车库及相关配套用房。这意味着，该小区整体采用全抬板社区规划。

一位业内人士进一步解释，所谓抬板，是指通过整体结构性抬升，通常抬升4—7米，将社区划分为“板下”和“板上”双层立体空间：板下集中布置阳光车库、设备用房和社区配套；板上为纯步行、纯居住、无车流干扰的空中花园，实现彻底的人车分流与居住体验的立体重构。此外，相比周边城市界面，这类社区有明显的地势抬升，整个园林景观体系如同“悬浮”在城市之上的一座公园。

记者了解到，此前南京也有部分新盘采取局部抬板开发，或借鉴抬板设计理念，在南京主城、江北新区、江宁均有分布。但真正做全域抬板开发的，还要等燕子矶NO.2026G18地块和雨花台区NO.2026G25地块亮相。

专家看法

符合南京地形地貌和气候条件

事实上，抬板设计并非新生事物，早年多被用于改造特殊地形。得益于近两年各地容积率相关政策的优化调整，2024年底天津率先出台相关指导意见，随后上海、杭州、苏州、合肥、宁波等十余座长三角及周边城市陆续跟进，明确符合要求的架空平台下方停车区域不计入容积率。2025年9月，上海在“好房子”相关新规中进一步明确，底层架空停车空间不计容，为抬板住宅发展再添政策助力。目前在上海、杭州已有项目整体抬升约5米，架空层高度达6.3米；有的以“悬浮花园”为亮点，构筑立体园林景观。

对此，东南大学成贤学院智能建造与交通工程学院院长郭正兴表示，南京地处长江中下游地区，地下水位较高、梅雨期长、湿度大，传统地下车库返潮问题突出，渗漏、起雾、潮湿等现象常见，梅雨季节地面打滑，湿度过大还可能导致石膏板等材料受损。而抬板社区让地面车库获得自然采光和通风，更适应南京的气候条件。

同时，地块开发不向下开挖，就不存在大量抽水问题，也不容易对周边既有建筑、居民造成不均匀沉降影响。对于城中村小地块、老城周边开发，这一点尤为重要。

此外，郭正兴还指出，除去必要的地下人防配建外，将停车层设在地面，建安成本较传统地下车库显著降低。既节约建安成本，又能显著提升居住品质，减少后期维护难题，是符合南京实际条件的开发方向之一。

当然，也有专家学者提醒，抬板社区仍有部分问题需要注意。首先，归家动线设计要简单清晰，复杂了会增加绕行距离，甚至变成“迷宫”。其次，工程与维护门槛较高，整体抬板对结构设计、排水系统和消防组织要求严苛，不能只做表面文章。

市场动向

多元化提升人居品质，进一步激发改善需求

记者梳理发现，南京土地市场近两年的出让逻辑已发生转变——低容积率、小规模、核心区位地块增多，这为抬板社区提供了天然土壤。

从区域看，河西、南部新城、江心洲、鼓楼滨江等改善板块最有可能成为抬板社区的集中区。这些区域要么地势低平、地下水位高，抬板能显著改善居住体验；要么拥有江景、河景资源，抬板能最大化扩大景观视野；要么地块规模较小，抬板可以释放更多地面活动空间。

南京房地产业协会秘书长张辉表示：“抬板社区是相关部门根据地块自然情况进行规划的，条件符合的会在出让条件中明确。这一升级开发形态提升了南京住宅开发的品质，丰富了买房人的多元化选择，在一定程度上也会刺激楼市消费。”