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长三角楼市或迎拐点:苏州重启限购 南京二套首付比提至50%

2016年08月12日 15:18   来源:人民网   徐倩

  11日下午,长三角热点二线城市南京和苏州同时出台楼市调控政策,其中,苏州成为首个重启限购政策的二线城市,而南京则规定二套房首付比例不低于50%。

  对于上述城市同时出台调控政策,上海中原地产分析师卢文曦解读称:“两个城市都有调控压力,一个带头一个进跟,如果不同时出,有可能会让资金去不调控地方,赌住资金出口。”

  苏州重启“限购”

  据了解,此次苏州市人民政府发布的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》被外界称为“新十五条”,其中,备受关注的限购政策正式落地,其规定“非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。”

  这也意味着苏州将成为首个重启限购的二线城市。易居智库研究总监严跃进认为:“对于苏州非户籍居民信贷政策,和此前预期一样,此次需要提供纳税或社保正面,换而言之,此类政策有点类似上海的限购政策,但相对宽松,主要针对二套房的。首套房方面依然是宽松的政策,依然允许购房者进行购房,且不需要社保证明。”

  卢文曦评价称:“苏州重启限购是‘因城施策’的表现,管理权下放到地方。毕竟是二线城市,人口数量没一线那么多,短期涨幅过快有资产会有泡沫。现在买房八成以上都用杠杆,变相风险转嫁到金融系统,风险不得不防。最重要的一点是出现政策拐点,原来政策一直维持宽松,现在来看开始收紧。对市场影响应该是比较明显的,首先是心理层面,政策口风转向,市场预期会发生转变。其次,从实际成交来看也会出现下滑,所以最终楼市降温效果会达到。”

  此次,苏州还从供应端对土地供应量设定了明确的目标:今后三年市区住宅用地供应计划每年确定为400公顷左右,对住宅用地供应计划实行动态管理,根据市场供需状况作适时调整。提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时,缩短土地出让金付款期限,全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

  此外,针对苏州之前土地过热、地王频出的现状,苏州对部分地块设定土地出让市场指导价,其中,土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的,中止网上竞价,转为“一次报价出让方式”进行竞价。在一次报价出让环节,按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。“一次报价出让方式”具体规则另行制订,与土地出让公告同步发布。

  对此,卢文曦认为:“应该说这一轮行情是被土地市场给带起来的。现在对土地市场调控,可以降低市场恐慌情绪。竞价条件变得苛刻,等于从资金上给房企提出更高要求。最严苛的是“超出10%,竣工后预售,”。现在都是高杠杆、高负债运作,一遍预售一遍资金回笼。如果等竣工才能销售,等于前期只有投入没有回笼,先前投入量会非常大,对房企资金链是相当大考验。所以在最后拍卖的时候房企会有所顾忌,举牌的时候不会过于冲动。”

  “通过设定土地出让的市场指导价,能够有效抑制高地价现象的出现。土地出让金缴付和工程项目等都有严格规定,需要2个月内付清全款,而且工程必须以准现房的模式销售,这都会增加房企的资金成本,所以拿地过程中自然会有所克制。而超过市场指导价10%的,那么就需要通过现房进行销售,这其实也暗示了现房销售的模式在苏州悄然启动。对于超过25%的指导价的土地,后续定价规则不是价高者得,而是最接近报价平均价的价格成为土地最终价,这会使得高价拍地房企失去拿地资格,最后会使得土地报价更接近房企意愿认可的价格。” 严跃进认为。

  除了对非户籍居民实施限购之外,苏州还实施了差别化住房信贷政策,进行“限贷”或者“停贷”。其中,居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的,继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

  事实上,经过长时间的上涨和政策收紧预期增强,苏州楼市正在步入降温通道。克而瑞统计数据显示,7月苏州商品房供应面积64.61万平方米,环比下跌31.95%,成交面积60万平方米,环比下跌17.36%,成交均价每平方米19744元,环比下跌4.49%。7月苏州商品房库存量为421.5万平方米,去化周期回升至5.7个月。

  南京收紧“限贷”

  在苏州出台严苛的楼市调控政策的同时,长三角另一个热点城市南京也同步出台以“限贷”为核心的调控政策。

  南京市人民政府办公厅发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》规定:“首套房仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)不变;对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水)。”

  卢文曦认为:“南京此次调控也抓了关键点,资金是绕不开的,信贷是楼市降温最有效手段,新政中二套房提高幅度还是蛮大的,会抑制改善力量,此前南京拿的地王项目也会有较大风险。”

  此外,和苏州一样,南京此次也调整了土地公开出让竞价方式,其中规定,当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件。当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。

  而在苏州、南京之前,另一个长三角城市合肥已经两度出台限贷政策来对楼市进行降温。

  根据合肥8月9日最新出台的贷款细则,其明确规定有房2套及以上,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;有1套房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款;合肥市区无房,有2次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清,停止贷款。目前,这一限贷政策已经在合肥工商银行、建设银行、交通银行等多家银行正式执行。

  而合肥此次限贷政策也被誉为楼市史上最严厉的贷款细则,合肥学院房地产研究所副所长凌斌发文认为:“如果实施起来估计会降低合肥市新建商品住房及二手房的成交量。据观察,合肥新房市场中,市区户籍的购房者约占40%,市外户籍的购房者占60%;在市区户籍的购房者中,八成都是二套房的改善性购买,这部分的购买会受到贷款细则的限制;市外户籍的购房者中,多为首次贷款的首套房,影响不大。据此计算,新房销量可能会下降30%左右。从二手房上半年430多万平方米的成交量看,下半年预计会降到300万平方米左右。”

  对于长三角热点城市相继出台楼市调控政策,同策咨询研究部总监张宏伟认为:“三季度上述热点城市楼市调控已经进入限贷政策出台的‘前夜’,楼市在下半年及明年进入调整期是预料之中的事情,届时,由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素,上述城市楼市预计下半年将进入真正的调整期。”


(责任编辑 :韩璐)

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