泉州市丰泽区：从“低效空间”到“活力载体”，蓄势赋能向“新”发展

【导语】当前，新型城镇化、工业化快速推进，经济结构调整和产业转型升级处于关键时期，突破土地资源约束“瓶颈”，向“存量”土地要发展已成为高质量发展的必经之路。2022年9月，经批准，泉州市成为全国首个设区市盘活利用低效用地试点地区。

试点开展以来，在自然资源部和福建省自然资源厅指导下，泉州市持续完善一系列政策措施、执行机制，各地积极推进，大胆创新，勇于探索，总结形成了一批好的经验做法，为全国低效用地再开发工作提供了经验蓝本。近期，泉州市自然资源和规划局将陆续推出“盘活利用低效用地”系列宣传，全面展示各地典型案例和工作成效。

作为泉州主城“核心引擎”，丰泽区现代服务业发展势头强劲，金融、数字服务、电子商务等产业集群化发展，已成为集服务中枢、科创高地、时尚地标于一体的核心功能区。依托“科、产、城、人”深度融合发展逻辑，丰泽区正全力打造宜居宜业的品质城区样板。

2022年起，丰泽区借力低效用地盘活试点政策，加快推动新型工业化与城镇化协同发展，截至目前，已累计盘活低效闲置用地约2300亩，完成房屋征收超107万平方米、拆除近60.3万平方米。其中，泉州中央活力区、建筑服务产业园、数字经济产业园三大项目以“一项目一模式”的差异化路径，让“沉睡空间”变身城市高质量发展的“活力载体”，为城市更新按下“快进键”。

泉州中央活力区：打造未来城市样本

泉州中央活力区坐落于丰泽区东海核心区，总占地约4520亩。作为泉州市城市更新与功能提升的核心示范项目，以对标“国内一流、省内领先”建设未来城市样本。改造前，该区域以城中村、老旧工业用地为主，127.41万平方米住宅与94.5万平方米企业厂房交错分布，存在建筑老化、基础设施薄弱等问题，土地利用效率低下，亩均税收仅3.76万元。2022年项目启动规划编制，2023年征迁工作全面展开。

泉州中央活力区开发前后对比

近年来，在泉州市委市政府、市自然资源和规划局的专业指导和专家论证下，丰泽区作为主要实施主体，创新采用“政府主导、规划引领、连片开发、多元参与”的改造模式：政府牵头负责征迁做地与土地一级开发，通过全球征集高水平规划方案实现片区整体统筹；二级市场引入社会资本参与商业、文旅及产业项目建设，形成政企协同合力。

项目实施中，分片区、分阶段推进征迁，累计完成超120万平方米拆迁，同步整合零散权属土地，为开发扫清障碍。值得关注的是，项目摒弃“大拆大建”模式，注重产业保护与有序转移，如在邻近的东宝社区新建跨境电商产业园，逐步承接东海跨境电商产业园产业，计划5年后再改造原园区，避免“一刀切”带来的产业断层。

目前，丰泽区已完成1438亩建设用地整理及975亩土地出让，部分商业综合体、高端写字楼实现封顶，历史文化街区改造初显成效，交通等基础设施同步推进。更新成效全面显现：建筑平均净容积率从2.81提升至3.54，规划承载人口近6万，腾挪出1044.8亩商业用地与547亩公共服务用地；金融、科技、文创等新兴产业加速集聚，预计新增就业3万余个，区域GDP年均增速有望突破10%；公共服务领域方面，刺桐幼儿园东海分园等教育配套建成，泉州五中海丝校区、晋江隧道等项目稳步推进，公共服务与交通枢纽功能持续强化。此外，创新“居住+商业”混合开发模式，提升了居民生活便利性与土地综合价值，为存量土地优化管理提供了有益借鉴。

建筑服务产业园：“腾笼换鸟”实现“蝶变升级”

泉州市建筑服务产业园地处泉州市中心城区，规划用地面积约300亩，改造建筑面积约20万平方米，新建建筑面积约40万平方米。其前身为成洲工业园区，是全国第一个土地成片开发项目。作为泉州低效用地的典型代表，丰泽区以“政企联动、腾挪并举”模式，对这片约300亩土地进行改造升级，目标打造“福建省极具特色的建筑类产业社区”，实现“城区、社区、园区”深度融合。

泉州市建筑服务产业园改造前实景图

泉州市建筑服务产业园改造后实景图

专业化定位是园区活力的核心。园区聚焦“建筑服务”领域，大力集聚优质企业，逐步形成建筑全产业链聚集中心，成为区域建筑产业新高地。特色化建设为“蝶变”奠定基础：通过“改造提升+新建开发”策略，拆除违建、优化空间，保留优质楼栋，改造或拆除低效楼栋（仅一期就改造8栋旧厂房并优化内部空间）；同时完善基础设施，解决道路通行问题，新增停车位，引入生活业态并举办特色活动，构建融合共生的生态环境。

精细化发展推动效益攀升。采用“政府主导+国企建设+市场运营”模式，成立合资运营公司，搭建四方平台推动空间、功能、产业、企业服务四大升级；构建建筑产业服务生态圈，提供专业服务；精准招商成效显著，成功引进7家央企及302家全产业链企业。2020年以来，园区税收从1200万元飙升至5亿元，产值从7.8亿元增至198亿元，生动诠释“腾笼换鸟”的巨大价值。

目前，泉州市建筑服务产业园一期产业空间已完成全面升级开放，面貌焕然一新，吸引了中建三局、中建科工、中铁建工、嘉宜建设集团总部、绿林市政公司等建筑企业落地园区。

数字经济产业园：“工业上楼”探索产业突围新路径

泉州数字经济产业园作为国家级高新区“一区十园”之一、泉州软件和信息技术服务业核心园区。近年来，在省自然资源厅、泉州市自然资源和规划局政策规划引导下，丰泽区以盘活利用低效用地试点为抓手，对园区全面整合盘活，从全面规划、完善配套、招商引资、政策扶持等领域进行探索，改善基础设施，提升公共服务，推动高新产业集聚，为区域经济提升注入新活力。该园区抓住国家低效用地盘活利用试点政策，大力推动工业上楼、工业回归。2023年，园区先后获评福建省级人工智能产业园、泉州市重点专精特新园区。

泉州数字经济产业园改造后的效果图

整合产城空间实现扩容与效率提升。对周边低效工业用地连片改造后，园区规划面积从1018亩扩展至4230亩，建筑面积从70万平方米增至369万平方米，综合容积率从0.9提高至1.35。产业地块以M0新型工业用地为主，容积率高达3.0，二期新增55万平方米产业空间，今年计划再新增37.36万平方米。

重塑片区业态是核心亮点。将低容积率、低附加值的旧民宅和厂房，改造为容积率3.0的新型工业用地，积极推动“工业上楼”“产业链上下楼”，既拓展发展空间，又留住近400万平方米工业用地。2024年，一、二期招商率超80%，入驻企业400家，实现产值28亿元，纳税超1亿元。

完善的基础设施与混合利用探索为可持续发展保驾护航。结合地形打造 “十五分钟” 生活圈，配套建设中小学、体育设施、商业场所，完善交通水电设施，推动产城人深度融合；以三期绿地为主体，探索土地功能混合利用，增加产业研发等配套空间，进一步提升土地利用效率。

从“产城融合”到“腾笼换鸟”，再到“工业上楼”，丰泽区在省市两级主管部门的政策制定、试点支持、专家咨询等方面的指导和支持下，投用了一批厂房、落地了一批项目、创新了一批机制，盘活低效用地成效显著。“下一步，丰泽将不断探索适合区域发展的路径，让每一寸土地都绽放出崭新的价值，为未来新城高质量发展注入强劲动力。”丰泽区自然资源局局长王祎表示。（陈伟真 康伟强）