本报记者 舒抒
最近，徐汇区盛华景苑小区的业主吴肇昆了却一桩心事：他位于小区内一套常年被二房东用于群租的住房总算收回了，并交由徐汇惠众公租房公司租赁运营。让老吴顺利理清租赁合同，也让盛华景苑小区居民告别7年群租乱象的，是今年4月以来徐汇区华泾镇展开的一轮史上打击力度最大、持续时间最长的群租整治。
今年4月23日14时，华泾镇规划办、镇城管中队、派出所、房管办、盛华景苑居委会及物业等85人组成联合整治小组，对小区内87套群租房进行集中整治，拆除违法隔间105间，仅电表就拆除82个。随着200多套群租房逐步被收回、60余名二房东陆续被清退，华泾镇在小区新建面积近300平方米的盛华景苑警务室。通过民警24小时驻守和徐汇区“一网统管”智慧社区建设提供的技防手段，群租乱象得以遏制，多年未解决的群租回潮也找到了长效解决机制。
动迁小区为何群租多
正规中介不愿接盘二房东来冒险逐利
盛华景苑小区地处华泾镇最南端徐汇、闵行两区交界处，占地8万余平方米，第一次集中整治群租可追溯到2014年。当年5月1日，两名消防员在小区扑救一起群租房火灾时不幸牺牲。当晚，华泾镇对小区连夜展开群租突击整治，半天内清查群租房90余户，拆除违建隔断123间。
然而，一次整治不能彻底打消二房东冒险逐利的心理，“胆大心细路子野”的他们没过多久就把装修建材悄悄搬进小区，重新做起“群租生意”。
侯玉虹2014年9月到盛华景苑担任居民区党总支书记。她分析，群租不断回潮与小区人口结构有紧密关联。盛华景苑共有居民单元2728户，现有户数2132户，其余596户为待动迁分配的空置房。“有主”的2132套房屋中，居民自住仅900余套，余下700多套为一般出租房，200余套为业主自行空置的房屋，还有200多套都曾为群租房，小区6508位居民中外来租户超过4400人。
徐汇区城管局华泾中队副中队长张军告诉记者，《上海市居住房屋租赁管理办法》对群租有明确界定，即每间房人数不得超过2人，人均居住面积不低于5平方米。但现有的房屋中介管理办法仅针对有资质的中介公司，无资质的二房东成为二手房租赁的灰色地带。
吴肇昆的情况就是典型案例。2013年盛华景苑交房时，恰好有中介公司来小区摆摊，老吴同很多业主将自己在小区内一套住宅的房屋租赁代理签给这家中介。没想到，中介没多久就“跑路”了，房子转租给二房东。老吴想收回房子，二房东却称老吴与上一任中介签署了5年长约，如毁约需支付高额违约金。“他们路子很野，我也有点发憷。”自己的房子究竟被同时租给多少人？二房东每月从群租户收取多少租金？老吴一概不知。2014年到今年初，他甚至从未踏进自己房子半步。
大房东并非对群租没有责任。市公安局徐汇分局华泾派出所所长杜明说，群租带来的危害首先就是人口管理混乱。“一套两室一厅被分割为7、8间，每间只有2至3平方米，小区大量人员进出。”其次是消防隐患频现，群租房内乱拉电表、私接电线、乱用液化气钢瓶的情况屡见不鲜。最大隐患是治安管理危害，人员结构复杂使黑灰产业在小区寄居，入室盗窃、打架斗殴时有发生。仅2019年，盛华景苑110报案多达290起，高于周边小区2至4倍以上。
2014年首轮整治没多久，盛华景苑群租再次回潮。2017年，徐汇区启动小区综合改造，盛华景苑想要通过硬件提升清退群租、提升居住软环境，但直到今年3月，小区仍有120余户群租房。群租难以根治，还有其他原因。首先是充满诱惑的“赢利点”。杜明说，二房东将原本租给3个人的房屋租给8个人，虽然每人只收500至600元租金，但利润已高于正常租赁价格。其次，群租房建设成本低，二房东多采用灵活可拆卸的夹板作为隔断，即便被拆除，也能迅速“重建”。更关键的是，大房东有出租房屋的需求，二房东抢占先机获取房源后，正规中介一般不愿再蹚浑水接盘，加上业主们对群租危害的认识不深、法律意识不强，“二房东群租产业链”成为盛华景苑难以铲除的一块“巨型牛皮癣”。
疑似群租如何“确诊”
找到所有“二房东”警民对接“不打烊”
今年初，华泾镇下决心在“十三五”收官前根治盛华景苑群租乱象。突如其来的疫情打乱前期整治节奏，但疫情防控阶段细致的人员排摸，为彻底根治群租打下基础。
“疫情期间我们排摸出2300余名外地回沪务工人员，到6月底小区共有近4400名外来租户。”侯玉虹介绍，上门登记排查时，凡遇同一住房中居民并非来自同一省市，且没有亲属关系的，居委会都将其列为“疑似群租”。
“疑似”如何“确诊”？居委干部和楼组长二次上门，查看住户家中的阳台装修是否正常，房屋使用功能有无改变。如“确诊”存在群租现象，则第一时间上报镇政府和派出所，由镇房办牵头，城管、综治办联合展开上门整治。
在盛华景苑居委会二楼会议室，记者看到一幅巨大的“作战图”，4种颜色醒目标注小区2700余户人员居住情况——绿色为业主自住，红色为群租整治，蓝色为正常租赁，橙色为尚未入住。“作战图”只是盛华景苑长效根治群租、预防回潮的起点。华泾镇镇长陈永坚说，今年4月，镇政府启动盛华景苑群租乱象一体化治理，居委会对辖区所有出租房进行排摸，首批整治的87套群租房就这样浮出水面，涉及大房东、二房东分别有30余人。首批群租清退后不到2个月，小区警情总量同比下降57.1%。
为何过去6年群租打击反复回潮，此轮整治却有信心破除顽疾？秘诀在于“找到所有二房东”。杜明说，不少二房东颇为狡猾，即便接到民警电话，也能找各种理由不露面，“找一名二房东相当于破一起案件”。华泾镇此轮群租整治，通过多部门联动、“点线面”打击，针对大房东、二房东和群租户“三管齐下”：告诉大房东业主对群租房也负有法律责任；告诉二房东群租是非法经营手段；告诉群租户群租房内存在巨大消防和治安隐患。
因情施策是群租整治的关键。华泾镇副镇长金世荣表示，治安问题是群租引发的最大隐患，因此对盛华景苑采取警民对接“24小时不打烊”措施，在小区内设警务室，通过对群租全方位打击、为居民全天候服务，建立居民区群租整治的“巡查+上报”制度。
盛华景苑共31栋居民楼，4月以来，民警、城管队员每周排摸其中3至4栋，重点查看整治后是否有反复，是否有无证棋牌室等“新灰色业态”出现，同时把日常的实有人口管理、治安管理、消防管理同群租巡查相结合，精准发力。居民如果发现自家对面又出现一户人家住了7、8个人，可第一时间上报居委会或警务室。居民区所有装修施工都要在居委和物业备案，后者会不定期上门巡查。“以前二房东相互抱团，专门搞了套房子放建筑材料，白天我们刚整治完，半夜他们又悄悄开工。”杜明说。如今，物业与居民区共同建立长效巡查机制，重点关注出租新装修房的装修许可，对建材及相关卫生设备流入社区进行跟踪、管理和检查，一旦发现群租倾向，立即处置。
7月初，盛华景苑社区警务中心投入运营，发挥警务管理前移的支点作用，成为新型的小区管理综合体和警民会客厅。依托智慧小区建设及公安大数据、设备资源大数据，盛华景苑的管理也将纳入徐汇区“一网统管”，通过“动态+静态”分析，管理部门可第一时间掌握小区人员变动、异常报警、黑灰产业等情况。
（责任编辑 ：韩璐）
