中国金茂2025年报：盈利逆势修复，股东应占利润同比增长18%

在房地产行业仍处调整阶段、房企盈利普遍承压的背景下，中国金茂（00817.HK）交出了一份难得的利润改善成绩单。

最新发布的中国金茂2025年年报显示，公司不仅实现签约销售金额1135亿元、同比增长16%，行业排名升至第8位，同时毛利率提升至16%、股东应占利润（含投资物业公平值损益）达12.53亿元，同比增长18%，多项核心指标呈现逆势修复态势。

在业绩发布会上，中国金茂董事长陶天海表示，虽然当前房地产市场仍在筑底，但结构性机会依然存在，“对具备优秀产品力的公司而言，机会大于挑战”。他同时指出，公司对市场保持理性判断，并对未来发展保持信心，2026年签约规模将继续实现稳中有升。

中国金茂管理层出席业绩会

改善市场金茂竞争力显著，产品力兑现为利润增长

中国金茂盈利的提升，首先来自产品力发展、产品结构优化带来的均价提升和利润空间增长。

业绩会上，管理层表示，2025年，中国金茂住宅签约单价提升至约2.7万元/平方米，同比增长24%。在当前房地产市场价格整体承压、房企普遍以价换量的背景下，签约单价的逆势提升，反映出公司在改善型市场中的产品溢价能力正在增强。

溢价能力增长背后，一方面是中国金茂升级后的“金玉满堂”产品体系在核心城市持续落地，以差异化的高品质产品力精准匹配改善需求，获得了更多客户的认可。

过去一年，“金玉满堂”全国热销：西安璞逸东方2025年雄安城市销售领先、郑州璞逸云湖位列郑州年度销售领先、雄安金茂府、天津上东金茂晓棠/锦棠等大热红盘，分别位居2025年雄安、郑州、西安、天津区城市销售额前列；北京金茂满曜2025北京城六区销售套数领先；西安曲江金茂府、天津泮湖满庭、成都东城晓棠等热销项目也占据城市销售榜单前三。

（天津上东金茂锦棠天津城市销售额领先）

另一方面，从城市布局结构上看，中国金茂近几年来一致坚持集中布局一二线城市的策略，也使得其开发项目更多集中于需求韧性更强、购买力更稳定的市场，从而带动整体均价上移。

数据显示，2025年，中国一二线城市签约销售占比提升至96%，华北、华东区域占比达73%。公司在北京、上海销售额均突破200亿元，在西安突破100亿元，并在多个核心城市保持领先表现。

从行业环境来看，当前房地产需求持续向核心城市和改善型产品集中。而中国金茂的核心城市布局和改善类产品结构优化产品力提升正好顺应了这一趋势，并因此获得了更好的业绩和利润兑现。

运营效率提升：5.2个月开盘、10.4个月回正

在销售质量提升的同时，运营效率成为利润兑现的重要支撑。

中国金茂管理层在业绩会上表示，公司持续推进“快开、快回、快清”的运营创标。2025年，新项目平均首开周期缩短至5.2个月，经营性现金流回正周期缩短至10.4个月。

部分项目实现“当年拿地、当年清盘”，并通过强化过程管控，实现首开认购兑现度与价格兑现度超预期，整体利润指标得到优化。

强劲产品力加上持续提升的运营效率赋能下，数据显示，中国金茂2024年以来新获取项目平均销售净利率超过10%。报告期内，对标项目可研指标，新项目平均首开认购兑现度128%，价格兑现度104%，全盘利润指标较投资可研阶段明显优化，平均净利率提升1.2个百分点，利润总额预计提升15.3亿。

同时，中国金茂通过“做优增量+盘活存量”的方式提升资金使用效率。自2024年以来累计获取43个项目，全部位于核心城市核心板块，平均销售净利率超过10%；2025年完成47个项目清盘，累计盘活15宗土地及26个大宗资产。

整体来看，2025年中国金茂项目获取质量与周转效率的提升，使起投入资金能够快速回流并投入再生产，形成“销售—回款—再投资”的正循环，从而加快公司的利润释放与增长。

融资成本降至2.75%，融资优势持续巩固

在融资环境仍趋审慎、行业整体信用分化加剧的背景下，资金成本与融资能力对房企盈利稳定性与发展空间的影响愈发突出。

年报数据显示，2025年，中国金茂新增融资平均成本降至2.75%，较上年进一步下降，维持行业较低水平；其中全年公开市场融资成本低至2.3%，融资优势持续巩固。从结构上看，公司开发贷及经营贷占比提升至约50%，外币债务占比下降至20%，债务结构进一步向低成本、稳定性更强的融资渠道倾斜。

截至报告期末，公司在手未动用银行授信超过700亿元，叠加多元融资渠道保持畅通，整体资金安全边际持续提升。

从盈利逻辑来看，融资成本的持续下行，一方面直接压降财务费用，改善利润表表现；另一方面，也为中国金茂在核心城市获取优质项目、维持合理投资强度提供了资金支持。尤其是在当前行业投资节奏趋于理性的阶段，具备低成本融资能力的企业，更有条件在优质地块获取与项目开发中保持主动，从而为后续利润释放储备空间

行业分化加剧：产品力与运营能力成为盈利关键

当前房地产行业正从规模驱动转向质量驱动，销售规模不再是唯一评价标准，盈利能力与经营效率的重要性持续提升。

在需求端，改善型需求与核心城市成为主要支撑；在供给端，产品力成为影响价格与去化的关键变量；在经营端，周转效率与资金管理能力直接决定利润兑现速度。

中国金茂管理层在业绩会上提出，将持续围绕“产品引领、价值创造”推进发展。而从这家公司2025年经营表现来看，中国金茂已形成以产品力为核心、以运营效率为支撑的盈利实现路径

在行业分化持续加剧的背景下，能够同时实现“产品溢价+高效周转+低成本资金”的房企，其盈利能力具备更强的稳定性与持续性。中国金茂当前所形成的经营模式，正契合行业由规模竞争向质量竞争转型的趋势，后续随着优质项目逐步进入结算周期，其盈利能力有望继续得到体现。